Det er store variasjoner på meglerstanden i Norge. Meglerforetakene er i alle kriker og kroker i byer og tettsteder. Ikke unormalt at det er 10 foretak å velge mellom, og igjen 7-8 meglere i hver av disse. Det gir oss 75 meglere i en by på kanskje 50 000 innbyggere. Variasjonen på de 75 meglerne er selvsagt store og det er ikke lett å velge den “beste” megleren i denne jungelen. Vi har opparbeidet en database hvor vi etter karaktergivning kan skille ut de “beste” (fyll ut skjema på startsiden og vi tipser deg gratis). Videre følger særdeles nyttig informasjon både om meglerne og til bruk under salgsprosessen.

Planlegg boligsalget

Går du med tanker om å selge bolig? Er du fortsatt usikker på om du skal bytte? Har du mange følelser tilknyttet hjemmet ditt? Denne prosessen tar tid å komme seg igjennom. Det er ikke alltid lett å gi opp noe så kjært som ett hjem. Man har lagt sin sjel i boligen og føler at man kanskje selger noe av denne. Å ha tanker rundt hva man eventuelt skal bytte til og hvorfor, er kanskje det man skal holde fokusen på. EiendomsAgenten er boligselgernes rådgiver i denne prosessen og vil med det råde deg til å starte prosessen så tidlig som mulig. Det er en god strategi. Det er flere gode grunner til det, og vi har valgt å nevne de viktigste nedenfor.

Klargjør boligen

Vi anbefaler å klargjøre boligen din på best mulig måte, så dine potensielle budgivere vil betale mye, for nettopp din bolig. Ved å følge ”klargjøringsrådene” til EiendomsAgenten, har man i hvert fall gjort det ytterste man kan, til en rimelig penge. Disse rådene er til for at din bolig skal treffe størst mulig segment, samt at budgiverne skal føle at de kan gi mer for boligen. Har man allerede inngått samarbeid med en dyktig megler, kan han/hun fortelle deg hva som er mest lønnsomt og hvor mye penger det er forsvarlig å legge i boligen før salg. Å klargjøre en bolig kan ta alt fra 1 uke til 2 måneder avhengig av hvor mye som bør gjøres.

Bruk tid på salgsoppgaven

Når megler har innhentet de nødvendige opplysningene som trengs, er tiden inne for å lage en profesjonell salgsoppgave. Det lages et utkast av megler og det leses korrektur av deg. Har man god tid på dette, kan megleren uten tidspress lage en tiltalende salgsoppgave og du kan supplere med det som du følte var viktig når du kjøpte boligen, etc.. En godt formulert salgsoppgave med tilhørende profesjonelle bilder og plantegning, kan bety flere tusen kroner på endt salgssum. Bruk god tid på den.

Modningsprosessen på internett

Etter at salgsoppgaven er ferdig, bør boligen overføres på nettet. Her anbefales det at den ligger ca. 1,5-2 uker før den offisielle visningen. Man har da truffet de fleste med tilgang til internett, samtidig som at praten går ute i markedet. Jo flere interessenter, jo høyere salgssum. Suppler med avisen.

Som du sikkert ser, vil denne prosessen fort ta 2 måneder. Da er man i det minste godt forberedt. Skulle du starte prosessen 2 uker før visning, kan du allikevel oppnå maks salgssum, men den sikreste oppskriften er å bruke god tid. Så etabler kontakt med megler snarest mulig. Vi tipser deg gjerne gratis om 1-3 dyktige meglere. Fyll bare ut skjema på startsiden, så besørger vi kontakt.

God takst/verdivurdering

Ved salg av bolig vil det i 99 % av tilfellene foreligge en takst som er vedlagt som en del av salgsdokumentene. Taksten har til hensikt å dekke 2 områder som vi skal beskrive nedenfor. I tillegg skal vi beskrive forskjellene på takst og verdivurdering, og deres hensikt.

Beskrivelse av takst

En teknisk gjennomgang av boligen som forteller boligens standard, feil og mangler, arealer og en del andre generelle opplysninger rundt eiendommen. Takstmann er engasjert av selger og har i interesse å finne feil og mangler ved eiendommen som kan ha betydning for en kjøper. Det begrenser seg selvsagt hva en takstmann kan avdekke av feil og mangler, siden han ikke foretar inngrep i bygningen. Det er bare noen få faktiske opplysninger om eiendommens tekniske tilstand som gis, og de varierer ut ifra takstmannens fagkunnskaper og grundighet. Så man kan aldri vite helt sikkert standard på boligen selv med takstdokumenter. Det kan være en trøst at de fleste er utstyrt med fuktapparat, slik at de kan foreta målinger på våtrommene. Les takstdokumentene nøye, for eventuelt å gi korrektur hvis han ikke har fått med seg de feil og manglende du vet om. Hvis det er sprik i arealene på din nye takst og den gamle taksten, så anbefales det også å ta kontakt for å få en oppklaring på avvikene.
Taksten skal samtidig fortelle hva boligen har av verdi i dagens marked. Her operer takstmann med 3 forskjellige beløp hvorav verditakst og lånetakst fremkommer oftest under markedsføringen.

Teknisk verdi

Denne summen har til hensikt å gjenspeile byggekostnadene ved en tilsvarende bolig, fratrukket elde og slitasje og tillegg for ekstra standard, etc. De setter opp et gitt regnestykket på boligen og legger til slutt på tomteverdien. Tomteverdien kan variere mye fra område til område og vil derfor gi forskjellige verdier totalt fra en bolig til en annen. Den tekniske verdien er ofte den høyeste, men i enkelte pressområder er prisene på bruktboliger så høye at verditakst er den høyeste verdi. Det begrunnes med at bruktprisen har tatt igjen nyprisen.
Verditakst (markedsverdi)

Denne verdien har til hensikt å gi forbrukerne informasjon om hvilken pris boligen oppnår ved et salg, tatt i betraktning alle egenskaper ved boligen som kan ha avgjørende betydning og markedssituasjonen pr. takstdato. Denne retningsgivende verdien er dessverre meget sprikende blant takstmenn. Den ene kan godt gi kr. 300 000,- i høyere eller lavere takst, enn den som til syvende og sist forteller markedsverdien, nemlig kjøperen. Det er her lokalkunnskapen til takstmann er viktig. Han skal til enhver tid sette seg inn i markedssituasjonen, samt konferere med meglerne i område om hva boligene går for. En takstmann som takserer 10 boliger i året har sannsynligvis lite kontakt med meglerne og kan derfor fort bomme med flere hundre tusen i begge retninger ved verdsettelsen. En takstmann som takserer 300 hundre eiendommer i lokalområde i løpet av et år, har gjerne gode erfaringer på hva en bolig har av verdi og treffer ofte i nærheten av salgsprisen. Alle kan naturligvis bomme fra tid til annen også den travle takstmannen. Sammenlign taksten med de verdivurderingene du får av de forskjellige meglerne før salget .

Lånetakst/låneverdi

Forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Ligger oftest på 80% av verditakst. Denne er til bruk for eventuelle banker og vil ikke ha noe særlig betydning i en salgssituasjon.

Verdiansettelse/verdivurdering gjennom megler

Fordelen med verdsettelse gjennom en seriøs megler, er at de sannsynligvis treffer bedre enn en takstmann. Begrunnes enkelt med at de har gode lokalkunnskaper og at de føler markedet helt ut i fingerspissen hver eneste dag. Denne verdien forteller selgeren hvor mye de har av verdi, som igjen forteller hva de kan kjøpe bolig for. Det er derfor særdeles viktig i forhold til privatøkonomien at denne verdien er noen lunde riktig, for å unngå problemer med bank i etterkant av både kjøp og salg.
Ulempen med denne vurderingen i enkelte konkurranseutsatte områder, er at meglerne har en ”intern og ufrivillig krig” seg i mellom. De vet at selgerne selv tror at de får mer for boligen med en høy vurdering av megler, og velger den megleren når salget skal igangsettes. Det fører dessverre til at enkelte meglere setter høyere vurdering på boligen, enn den reelle. De vet av erfaring at kunden gaper for høyt og dermed velger den megleren med høyest vurdering når salget skal inngangsettes. Det at megleren er optimistisk og positiv er gull verdt, med tanken på videre kontakt med eventuelle budgivere og måten megleren påvirker. Men vurderingen skal fortsatt være realistisk. Husk at verdivurderingen ikke fremkommer noe sted i salgsprosessen. Det er taksten som vil være retningsgivende blant kjøperne og prisantydning settes ut fra takst og strategien til megler. Så be derfor meglerne som kommer på besøk om å gi en realistisk vurdering og fortell de at du ikke vil velge megler ut ifra høyest mulig vurdering, men ut ifra magefølelse og selvsagt erfaringen og inntrykk megleren gir. Da ender nok de fleste opp på tilsvarende vurderinger.

Verdiansettelse/verditakst gjennom takstmann

Som tidligere nevnt under verditakst, så er denne dessverre veldig varierende og avhengig av lokalkunnskapen til takstmann. Taksten er det dokumentet som fungerer som en pekepinn og som er retningsgivende for kjøperne i markedet. Det er derfor meget viktig at verditaksten er realistisk.

Enkelte takstmenn og meglere gjør selgerne en bjørnetjeneste som senere viser seg å koste selgeren mange titusener av kroner. Ved en for høy takst, kan du bli sittende med boligen i månedsvis uten å få solgt. Noe som koster mange titusener av kroner i form av annonser og renter på eventuell mellomfinansiering på din nye bolig. Ved førstegangssynliggjøring av eiendommen gjennom internett/avisene, merker hele segmentet (kjøpegruppen) seg din bolig og ser samtidig at taksten/prisantydning er altfor høy. De tar seg ikke engang bryet med å komme på visning. Husk at det er mange boliger som selges, så hvorfor dra på visning hvis de finner 10 andre tilsvarende boliger til lavere pris. Etter ytterligere annonser, så kjenner de igjen boligen, og vil da også tenke at det er flere feil med boligen ettersom den ikke blir solgt. Hvis du møter situasjonen, så prat med din megler og vurder følgende: trekk boligen ut av markedet for en periode, skaff ny takst, bytt meglerforetak og ta nye ugjenkjennelige bilder.

Fordelen ved høy takst er for en eventuell kjøper som skal belåne eiendommen. Sikkerheten til banken blir bedre og kjøperen vil dermed få lavere renter. Det kan også være en fordel hvis megleren setter prisantydningen til en reell pris og annonserer kun med prisantydning. Da får man kjøpegruppen til visningen som ved en realistisk takst, og interessentene vil da kanskje kunne tillate seg å by noe mer når de leser taksten.

Ulempen med for lav takst er hvis markedet er stille og det er få på visninger. Da kan en selger bli meget godt fornøyd med å oppnå takst og dessverre være uvitende om at de faktisk har tapt mye penger på ”tabben” fra en takstmann og/eller megler. Er markedet i full sving, vil muligens kjøperne i markedet merke seg boligen, komme seg på visning og allikevel by opp til den reelle verdien og kanskje enda mer ved valg av en dyktig megler med god salgsstrategi.

Som regel rekvireres takstmann gjennom megler. Megler forholder seg ofte til de takstmenn som holder seg oppdatert i markedet. Mange av tabbene (for høy eller lav takst) som forekommer blir da unngått. De vil fortsatt forekomme når selger bestiller takstmann på egen hånd. Det kan like gjerne være en lokalkjent takstmann selgeren bestiller, men at han ikke er oppdatert i markedet. Mange takstmenn har daglig kontakt med meglerne for å holde seg oppdatert, så det anbefales å bestille en takst etter at du har valgt megleren din, samt rett før salget starter.

Oppsummering

Til slutt vil vi oppsummere med at det er markedsføringen, kjøperne, markedssituasjonen og selvsagt en god salgsstrategi blant meglerne, som til syvende og sist bestemmer salgssummen. Bruk da tiden til å finne en dyktig megler, isteden for å jakte etter den høyeste prisvurderingen/taksten. Jo bedre megler, jo høyere salgssum! EiendomsAgenten tipser gratis om 1-3 meglere som er ansett å være blant de dyktigste i ditt område. Gå til startsiden og fyll ut skjema, så besørger vi kontakt.